1?建筑總圖
1.1?總圖與運營
現金流型項目的運營思路：現金流型項目基本上以高周轉為特點，保證項目快開、快銷、快速實現現金流回正，現金流項目對地貨比要求較高（地貨比要30%以下，否則難以實現快周轉，對股東的資金占用較??；建筑總圖的基本排布邏輯要以“快”為基本準則，營銷道具的呈現要早實現，早蓄客，早開盤，所以樣板間、售樓處及景觀展示區要與車庫、高層建筑脫開用來實現高周轉，其他方面的設計更是要以高周轉為目的，有時候犧牲項目利潤帶來項目的高周轉也是現金流項目的操作手段，利潤最大化并不是這類型項目的最終目的。（銜接進入：談與高周轉）
利潤型項目的運營思路：對于一二線城市的高地價項目，地貨比普遍較高（地貨比50%以上），股東的資金占用較大，很難進行項目的高周轉，那么利潤性項目的經營周期就會較長，項目的利潤最大化就是這類型項目的最終目的，此類型項目的產品設計要追求利潤最大化，項目成本要講求不均衡的成本投入，營銷、設計、成本及施工等后續更是追求精細化的管控，以項目品質帶來更大的利潤空間為運營策略。
均衡型項目的運營思路：運營思路居于現金流型和利潤型中間，講究不平衡使用容積率，一面確?？焖俚默F金流，一面要追求利潤最大化。
項目定位不僅反應了營銷對項目地塊的解讀、價值點發掘（SWOT分析）、產品需求等方面的內容，更加體現了開發公司對整個項目的經營定位要求。
1.2總圖與分期
項目的分期要與開發商的實力相匹配，一般來說項目總建筑面積大于10萬平以上時，就需要項目進行分期，此外項目分期還要統籌考慮：
開發資金的占用，前期費用如果投入過大資金占用較高就無法實現“滾動開發”；銷售策略：
銷售速度：項目分期如果過大，去化速度較慢，就會形成大盤內各樓棟同質化競爭，此時就需要進行分期開發，保證項目的銷售速度與分期開發速度相匹配。
風險考慮：項目產品入市后，不可避免的遇到市場需求與產品之間的問題，如果產品適銷最好不過，如果產品不適銷，那么分期開發顯得很必要，可以在后續分期中實時修正產品策略。
規劃布局：有的項目天然就被綠廊、河道、規劃道路等規劃條件分隔，分期開發就無法避免。
1.3?總圖與資源利用最大化
項目資源，分為外部資源和內部資源。
外部資源：外部配套、道路交通、景觀河道、山體海景、市政配套等不屬于項目用地范圍內卻可以帶來較大流量，需要深挖外部資源帶來產品溢價。
內部資源：可以分為地塊內的核心景觀、面寬資源、場地資源以及企業自身的IP都屬于內部資源，此部分資源也要實現資源利用最大化，產生最大化的產品溢價。
【案例】企業自身IP的最大化
企業的產品力永遠是最重要的核心競爭力，表現在：第一，提高產品的溢價能力，降低前融；第二，同樣價格下，加快去化速度。企業品牌的張力，永遠是企業最大的價值挖掘點。
比如萬科的”好房子“、金茂的科技住宅、朗詩和當代的綠色建筑、泰禾的院子、龍湖的景觀、綠城的小鎮都是企業的閃光的名片，到哪里都不會喪失競爭力。
地產黃金時代的高周轉、低質量時代已過去，白銀時代下的高質量、高品質需求會越來越強烈，企業品牌的打造已成為最重要的軟實力。
2?建筑豎向
建筑豎向是建筑總圖中重要的內容之一，不僅僅牽扯到大量的成本，而且關系到產品的布局。充分研究豎向，表現在：挖掘建筑豎向的潛在溢價，尤其是山地項目豎向是規劃，產品布局緊密結合地形特點提升價值潛力；豎向還牽扯到土方平衡問題；豎向對地下建筑的排布影響重大，直接制約著開發速度。
【案例來源】碧桂園
某擬拓展山地項目占地1200畝，高差達100米。
方案一：方案使用坡地別墅，并盡量利用紅線內坡度較小的區域，使項目的土方量盡量小。
方案二：方案使用平地別墅，盡量利用紅線內用地和紅線外放坡，項目土方量較大。
不同的豎向場地設計代表著不同的土方成本，一定要慎重對待。
3?產品定位
項目定位之后，建筑方案的排布按照貨值最大化或利潤最大化的核心指標，進行方案的窮舉，選擇與開發運營思路最佳匹配的方案進行展開。方案的開展還有一條重要約束條件，即成本適配原則，表現在產品的檔次與產品的售價和利潤相匹配。其內容表現在：
3.1 不可犧牲容積率，這是紅線。項目一定要滿容，各階段的面積測算要統一、順暢性，投資測算版、拿地版、概念方案版、實施性方案、施工圖面積、預測繪面積、實測面積要作為核心數據統一歸檔和留存。
3.2 建筑密度等參數是否用足，看規劃布局。建筑密集決定了建筑的”疏密程度“，建筑密度低，建筑占地面積小，樓間距、日照都較好；建筑密度高，建筑占地面積大，建筑樓間距和日照差，各有利弊。住宅項目是否用足建筑密度，以貨值或利潤最大化為前提；商業項目盡量用足建筑面積，因為層數越少，人流導入越順暢，商業的存活率越高。
3.3 可售面積（定義來源：金科地產）
可售比=可售面積/總建筑面積。
可售面積：包括住宅(含底商)、公寓、有產權的會所及其它可供銷售的面積，不包括戶內
贈送面積；不可售面積：地下室（含夾層）、架空層、垃圾房、物業用房、警務室、幼兒園、學校、設備用房等配套面積，車位不論有無產權，一律計入不可售面積。
控制可售比，一是提高地上的可售面積，減少配套用房面積，二是降低地下儲藏和車庫的面積。即使同一體量的項目，不同可售比直接影響著實際的建安成本，決定了項目的售價。設計控制主要表現在：適當贈送面積，控制地下車位公攤等。
3.4?嚴控剛性成本
其他：嚴控結構性成本，重視敏感性成本（成本不均衡投入），關注功能性成本。成本投放要策劃先行，重點投放。
根據《成本致勝：微利時代再造房企核心競爭力》一書，上述七項的剛性成本如下：
4?外飾面工程
方案階段控制要點：
（一）?立面風格要與競品樓盤對比，符合大眾流行審美，要符合內控要求；
建筑風格和材質體現了樓盤的檔次需求。剛需樓盤建筑風格的業主敏感性較弱，業主對建筑風格的感知隨著樓盤檔次的提高越來越高。如項目定位于剛需跑量產品，建議建筑風格不高于競品樓盤；如定位于改善或再改的利潤性產品，建議在提高營銷溢價的部位下功夫，尤其是業主感知敏感的“近人尺度”位置。
另外，住宅建筑的建筑風格越來越同質化，現代風格、新古典、新亞洲、新中式風格占據了市場主流產品，開發商比較容易進行建筑風格的標準化，建筑風格標準化便于規?；瘡椭?，降低成本。
最后，根據立面標準化進行產品的限額設計。立面限額設計的內容包含材料的選擇及占比，成本適配的標準及集采品牌。參下圖保利置業集團《住宅外立面適配標準》。
（二）?控制體形系數
體形系數作為建筑方案中重要的控制內容，其涉及節能、外墻飾面、結構含鋼量及產業化等一系列的房地產核心成本指標，控制體形系數的重要性不言而喻；但是，在諸多開發商缺乏設計標準化（尤其是戶型及交通核無法標準化的前提下）的前提下，很難對體形系數的控制游刃有余，更別提成本控制的前置化。
（三）?飾面工程與項目檔次
剛需樓盤配相對低端檔次涂料，高端樓盤配高端外墻飾面，但應控制高端飾面材料的配比。
外墻涂飾必定與項目樓盤的檔次有必然聯系，表現在高端樓盤使用高端外墻材質，反之采用相對低端的材質，另外，控制外墻涂飾的材質及比例，約束材質的品牌對成本的控制至關重要。
（四）約定外立面率限額
外立面率指扣除窗門洞外立面裝飾面積與地上計容面積比率，一方面外立面率與體形系數相關聯，另一方面外立面率與建筑風格（或者建筑裝飾線條）有很大關系。
| 序號 | 項目類型 | 外立面率 | 備注 |
| 1 | 普通住宅（剛需） | 1.15~1.25 | 高層住宅 |
| 2 | 中檔住宅（首改） | 1.2~1.3 | 高層住宅 |
| 3 | 中檔住宅（再改） | 1.25~1.4 | 高層住宅 |
| 4 | 豪宅 | 1.4~1.5 | 多層為主 |
（五）約定外墻材質采購價格
（六）約定外墻材質采購價格
（六）控制可售比
房地產銷售中，為了提高銷售溢價，一般采用贈送面積的形式，如利用設備平臺、飄窗或陽臺等，贈送的面積對外墻飾面工程也會產生比較大的影響，這里我們引入可售比的概念，即可售面積/總建筑面積（每個公司計算規則都有一定的差異），根據項目定位合理的選擇控制可售比和戶型贈送面積，對于不可售的面積設備平臺、飄窗或陽臺等要控制贈送比例，慎重控制大面積改造空間、無功能空間和灰空間的利用，減少外墻飾面工程無效浪費。
要想提高貨值、降低單方成本、提高利潤率必須控制如下：
①?降低地下面積；
②?提高地上可售面積；
③?避免無效的贈送。
6.1?控制單車位面積
地下車庫投入巨大、收益較小，一般項目的車庫面積占總建筑面積的20%~30%，建安成本占比卻高達25%~35%；大量的成本占壓，不利于開發商的資金周轉，尤其是高周轉企業更是被地庫成本所累，另外，車庫的去化周期較慢且絕大部分城市車庫都是“投入和產出”不成正比，所以控制車庫面積成為開發商的共識。
控制車庫面積最重要的約束單車位面積，還有開發商約束單車位體積（單車位面積*開挖深度）來約束地庫面積。
6.1 提高車位數量最大化的提高地上車位數量占比（滿足當地規劃要求最高限制）被認為是降低地下車庫成本的有效手段，只是這些年開發商對人車分流規劃理念的追求，小區內設置規劃車位的數量越來越少，筆者依然認為在滿足項目定位的前提下，最大化的提高地上車位占比是有效提高可售比的重要手段。
6.2?降低塔樓地下面積
塔樓地下面積已經成為開發商最為頭疼的地方，表現在：其一，建安成本較大、銷售價格較少，產出比低；其二，地下空間公攤大，銷售壓力大，屬于資金占用較大的大宗資產，尤其是在三四線城市。針對上訴情況，有的開發商通過將塔樓儲藏變為車庫車位、兩層儲藏室變成一層儲藏室等方式降低地下面積占用，提高可售比。
6.3、提高地上可售面積/避免無效贈送
地上配套面積一般來說在政府層面上已經基本確定，除非拿地階段就與政府協商減少配套面積，否則很難降低政府配套用房面積。所以方案階段以滿足政府最低配套面積要求為準，并且最大限度的降低開發商自身設計帶來的非可售面積。
地產發展至今從未像現在這般關注現金流，關注項目利潤，這都無不體現出地產”躺著賺錢“的時代已經過去，未來的生存空間將留給項目成本控制更加優秀的企業。成本策劃，從前期拿地到最終的項目交付使用都滲透其中，表現在成本的投放更加關注產出的效益，成本的投放更加關注業主敏感點，成本的控制更強調前端控制、跨界整合、多角度多方向思維。
6.4?減少架空層等使用
架空層一方面讓建筑空間更加的靈活、通透，減少小區壓抑感，另一方面可以打造成交流互動空間，增加銷售賣點，但是需要重視的兩點是，架空層是否能夠帶來銷售溢價來彌補容積率損失，另外架空層是否真的后續被利用成交流空間而不是被利用成“自行車停車”“垃圾擺放區”，都是一大疑問。所以剛需項目在使用架空層上，要慎重。
剛需項目諸如架空層等空間，一方面占用地上容積率并沒有帶來可售面積，另一方面也占用了可售比。
架空層的設置應與產品“適配”，剛需盤不應設置架空層，其他類型樓盤建議成本核算后權衡利弊。
（七）產品力
7.1、符合運營策略
項目的運營已經被業內廣泛認可的三種：現金流型、均衡型和利潤型項目。也就是說項目從拿地之初，其運行策略基本上已經被套上“緊箍咒”，不可能脫離這個基本準則。
判斷項目運行的幾個維度：地貨比、現金流回正的時間，這兩個重要數據決定了項目的出生和成長。
現金流項目的產品力提升來源于，戶型端：戶型標準化、少贈送、少公攤、競品PK端微優勢等。
利潤型項目的產品力提升來源于，戶型端：戶型創新、高贈送、適量公攤、競品PK端強優勢等。
均衡性項目介于上述兩者之間。
項目運營端對產品力的約束體現在：產品力的提升不能所有兼顧，必定有所取舍，這些都需要公司戰略層面研究，有時候產品力僅需要一招鮮便可以吃遍天，有時候需要連環組合拳，這都是研究層面需要做的。
7.2、以策劃之眼倒逼設計管理
項目前策階段，需用策劃之眼看產品設計，這里最重要的手段就是：競品分析。
①?、產品力提升-規劃層面
規劃層面的產品力，從設計上講要提升土地價值最大化、貨值最大化、容積率用足等。
但，從策劃角度上而言，產品力的提升更加直觀，策劃更關注業主的敏感需求，比如景觀小區的打造、立面的打造、配套是否完善等等。無論是運營視角、產品視角還是策劃視角，所有的規劃層面的提升都要滿足運營要求-即對標適配。
②、產品力提升-贈送
產品贈送，一種是規范允許下的贈送，一種是超規范面臨風險的贈送。
規范允許的贈送：飄窗、陽臺、閣樓、設備平臺等。
規范政策不允許的贈送：屋面、補板送面積、架空層偷面積等等。
戶型贈送上，一定做好與競品對標，如果競品都在做，那么你要不做很可能賣不過人家。
這里面有幾個原則：
（a）??規范允許的贈送要送到極致，比競品做的好。
（b）政策模糊地帶，避開紅線，減少風險。
從上述角度來看，可售比控制更加精準的反應了開發商成本控制的綜合能力。
三個競品項目如果都做贈送，你家項目不做，試想一下競爭力在哪里？
贈送并不是越大越大，要和項目適配，和成本適配，畢竟高贈送產生的高建安成本不可避免。
（c）、產品力提升-商業、文化符號、營銷展示等
硬性的交付標準是產品力提升的重要表現，另外，軟性的人文關懷也會成為產品力的重要體現，有時候細節決定成敗。
【案例】廣告位是否考慮妥當影響去化
（八）成本控制清單架空層或灰空間設計。盡量利用設備平臺、陽臺、飄窗等進行面
8.1?主體建安成本
建安成本，是房屋建筑成本和房屋設施設備安裝成本的簡稱。房屋建筑成本是建設房屋的投入，安裝成本是安裝房屋設施設備的投入，兩者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基礎工程、主體結構、墻體、門窗，水電工程的強電、弱電（安防、有線電視、電信寬帶），以及給水（含純凈水、中水）、排水（雨水、污水、空調排水）等材料和人工成本投入。
8.2?車庫成本的影響因素（鄧克凡?《精細化設計》）
8.3?體形系數
8.3.1 控制體形系數不僅能降低外立面率，降低涂飾、保溫面積，更重要的是能降低結構的含鋼量指標及含混凝土量指標，一舉多用?？刂企w形系數，重要的是在方案階段就要控制戶型規整，減少凸凹變化。
8.3.2 簡化立面造型，簡化屋面造型。減少不必要的線條裝飾構件，尤其是非可視面、非重點面上的線條對成本、施工進度影響重大，應在方案階段重點把控。
8.4?節能控制
節能控制?？刂企w形系數關鍵指標是控制能耗的關鍵因素，體形系數越大，其能耗越高，成本越高。另外，門窗是節能損耗的關鍵，達50%以上的能耗損失來自門窗能耗，故控制窗地比對能耗起著關鍵作用。此外，外墻保溫材質要控制防火及節能的平衡非常重要。甲方在節能計算中，務必審核節能計算書的參數選擇，避免節能參數選擇錯誤導致節能計算不準確（保守）。
【案例】山東省
通過圍護結構熱工性能的權衡判斷，該工程的全年能耗小于參照建筑的全年能耗，滿足?《山東省居住建筑節能設計標準》（DB37_5026_2014）節能建筑的規定。
從上圖的節能計算書中可知，耗熱量指標計算值7.20已經接近與耗熱量指標限值7.40的要求，外圍護結構的保溫厚度基本合理，可適當的調整屋面保溫厚度及地面保溫厚度使其逼近耗熱量指標7.40的要求。
8.5?地基與基礎
對標臨近項目的勘察資料，關注本地塊的地勘數據，避免勘察資料過于保守；根據初勘資料組織樁基選型方案比選，一般情況，各基礎類型的成本按以下順序遞增：天然淺地基基礎→復合地基淺基礎(有時采用強夯擠密砂樁等處理方式代替）→筏板→預應力管樁→人工挖孔樁（逐漸受限制）→灌注樁；控制基礎埋深，高層建筑的基礎埋深按設計規范要求為上部柱長的1/18,以滿足抗傾覆和抗滑移的要求，在實際設計中如以上要求通過計算能得到滿足，則基礎埋深可適當放寬，例如改為1/20。減少基礎埋深可以減少土方量，并對工期有利。
8.6?支護工程
應熟知場地條件，對支護出具多方案比選意見，常見的基坑支護方式一般有土釘、噴錨支護、護壁樁支護、地下連續墻，從經濟性上判斷一般是從低到高的關系，地下連續墻與護壁樁支護在某種情況下經濟性排序會發生變化?；又ёo方式往往是以上若干種的組合。應采用各種手段判斷出保證安全情況下的經濟性最優方案。
采用載體樁方案不僅縮短了樁長，而且提高了承載力，大大節約了工程造價。
**三區基坑深度均為19m左右，在三區的支護設計過程中，將原樁錨支護方案優化為“小樁加復合土釘墻”支護方案，樁徑從1000mm優化至600mm，并取消支護樁腰梁，以錨板代替，使得三區支護施工費用節約600余萬元。
8.7?布樁系數
布樁系數：樁基總承載力/建筑總荷
樁總承載力用來控制樁基的利用率，建筑總荷載用來控制荷載的安全儲備，兩者都很重要。有的開發商也用樁基承載力利用率衡量樁基設計的有效性，其原理是一樣的。
樁基承載力利用率=1/布樁系數
根據公式定義，布樁系數越小，樁基越節??；樁基承載力利用率越大，樁基越省，反之越浪費。根據標桿企業的要求：布樁系數小于等于1.15較為合理；即樁基承載力利用率要大于等于85%。
暫無評論內容